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不動産会社は、司法書士への報酬や手数料を払い、清算したあとの残りを返金してくれます。
ですから、購入時には、２００万円～500万円程度のまとまったお金が必要になります。
頭金に加えて、早いうちから貯蓄に励んでおきたいものです。
高額な仲介手数料新築でも必要な場合がある仲介手数料は、売買契約時に必要で、意外に高額な費用です。
中古住宅を購入するときには、ほぼ必ずと言っていいほど必要です。
また、新築住宅でも支払わなければならないことがあります。
それは、「売主」以外から購入している場合です。
契約をする会社が「仲介」や「媒介」となっていれば、手数料は必要です。
金額は、契約価格の3％＋6万円が上限です。
多くの不動産会社では、この金額を手数料としていますが、これは決まりではありません。
宅建業法では、上限が定められているだけで、この額より少なくてもよいのです。
最近では売買でも、「手数料０円」の仲介会社が現れています。
ですから「手数料が高い」と思ったら交渉してみてもよいでしょう。
一括で支払うのが困難な場合は、売買要になる場合がないとはいえません。
できるだけローン返済額は少なくして家計に余裕をもっておくようにしたいものです。
諸費用が全く用意できなければ、貯蓄するまで購入を見送るぐらいの慎重さが必要でしょう。
契約時に半分、引渡し時に半分、という方法もあります。
不動産会社に相談してみましょう。
なお、土地と建築条件付き住宅を購入する場合に、仲介手数料が必要となるのは、土地だけ。
建物は、請負契約にあたるので、手数料はかかりません。
金融機関によっては、「諸費用ローン」を発売しているところもあります。
しかし、毎月のローンに加え、諸費用分も借りる、ということは、総返済額が多くなることを意味します。
利息も多額になります。
入居前にリフォームする場合はその費用も必要諸費用には、これまで解説してきた税金や仲介手数料に加え、ローンを借りる際は、事務手数料や保証料がかかる他、団体信用保険や火災保険に加入する必要があります。
それぞれの内容や金額は、利用するローンの種類、いくらぐらい借りるかなど、条件によっても異なってきます。
登記にあたっては、登録免許税の他、手続きを代行する司法書士の報酬も必要になります。
融資を受ける際の事務手数料は、金融機関ごとに異なり、公庫融資の場合は、新築住宅で48,510円、中古・リフオームの場合は36,380円かかります。
民間の金融機関の場合は、各銀行によって異なりますが、大体３万円程度が目安となるでしょう。
どの金融機関から借りるかで、大きく変わるのが保証料。
最近は「保証料無料」とする銀行も現れています。
また、保証料を金利に上乗せする方法が選べる銀行もあります。
金利は高くなるものの、当初の負担を減らすことができるのです。
また、ローンを借りた人に、もしものことがあったとき、残債を保険でまかなうのが「団体信用保険」。
銀行の場合、保険料はあらかじめ金利に組み込まれていますが、公庫は任意加入で、別途保険料を支払う必要があります。
さらに、ローンを借りるときは必ず加入しなくてはならないのが火災保険。
地震保険は義務づけられていませんが、火災保険に付帯する保険なので、同時に検討しましょう。
入居の前後には、所有権登記の登録免許税や不動産所得税、入居した翌年以降は固定資産税や都市計画税と、住まいに税金はつきもの。
そればかりでなく、引っ越しの費用や、家具・照明器具・カーテンなどのためにも予算をとっておきたいものです。
マンションと違って窓の数が多い一戸建てでは、カーテンだけで百万円かかるということも。
新生活のためにどんなものが必要か、想定して計画を立てましょう。
住宅ローンの選択は将来の家計に大きく影響する。
ローンの必須知識を確認しよう。
「固定金利」とは借入時に決めた金利が返済終了時まで変わらないものを指します。
公庫融資も当初１０年間と１１年目以降に金利差を設ける二段階金利を廃止しました。
近年の民間ローンの主流になっている「固定金利選択型」は、特約で決めた一定の期間だけ、金利を固定するというものです。
一方、金融情勢によって金利が変わり、それによって返済額が変動するのが「変動金利」。
通常は年に２回金利を見直しますが、返済額の変更は５年に１度となっています。
職両者の中間「固定金利選択型」返済終了までの返済額が確定している固定金利ローンは、「計画が立てやすい」のが最大のメリットですが、ほとんどの時点で変動金利より金利が高いのがネック。
これに対し、変動金利は将来の金融情勢によって返済額がどう変わるか、予測が難しいのが不安材料でしょう。
これに対して、前述の「固定金利選択型」には、金利の固定期間が１年というものから最長では35年まであり、変動金利と固定金利の境目を埋めているようなもの。
しかも、手数料さえ支払えば、いつでも変動金利から固定金利特約型に切り替えられる金融機関が多くなっています。
最初から金利が固定されているローンを選ぶより、変動金利や「固定金利選択型」を利用して、返済中も金融情勢に注意を払いながら返済戦略を見直していくのが、これからの王道と言えそうです。
返済の月額も総額も違う｢元利均等｣と｢元金均等」ローンの月々の返済額のうち、元金と利息をどう割り振るかによって、「元利均等」と「元金均等」の２つの返済方式があります。
元利均等返済は、月々の返済額が一定になるように元金と利息を配分する方法。
返済当初は利息の比率が大きくなるのが特徴です。
元金均等返済は毎月返済額のうち元金を一定にするというもの。
当初の返済負担は大きくなりますが、元金が早く減り、総返済額が抑えられるのがメリットです。
E蝿観照霧は元利均等返済だが一定期間をおいて段階的に毎月返済額を上げ下げする方法。
ＴＡ採用している金融機関によって方式が異なる。
元金均等返済「当初負担が小さく、ラクに返せるのがいい」のなら元利均等、「最初は大変でも、総額が少ない方がいい」なら元金均等、と言えるでしょう。
(ただし変動金利の場合は５年ごとに変わる）ただし、公的融資は「元金均等返済」が選べますが、民間ローンの場合は「元利均等」のみという金融機関も少なくありません。
すでに廃止が決まっている住宅金融公庫。
公的ローンはこれから大きく様変わりする。
公庫融資は新しい公的機関に引き継がれる結論から言うと、住宅金融公庫が存続している間は、従来通り融資を申し込むことができます。
そのローンは、公庫の廃止後も、借り入れ時の条件のままで、新しく設置される独立行政法人に引き継がれることが決まっています。
公庫の廃止により新設される機構は、住宅ローン債権を買い取って転売する証券化支援事業を主業務とし、個人向けの融資は原則として行わない予定です。
この「証券化支援事業」によって生まれたのが、すでに融資が始まっている「証券化住宅ローン」（フラット３５)。
従来の公庫融資ほど細かい要件はなく、しかも完全固定金利を実現しています。
融資の金利は住宅の質や床面積に応じて３種類に区分されます。
よく新聞記事などに取り上げられる「基準金利」は最も低い金利で、「床面積１７５㎡以下」「耐久基準」「省エネ基準またはバリアフリー基準」という３つの条件を満たした住宅に対してだけ適用されるものです。
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